[손경제상담소] 대환하면 장기주택저당차입금 소득공제되나요? (1/30)

 

<질문>

 연말정산에서 “장기 주택저당 차입금 소득공제” 요건을 보니 '주택소유권이전등기 또는 보존등기일부터 3개월 이내에 차입한 장기 주택저당 차입금일 것'이라고 합니다. 그런데 저는 2022년 1월에 주택을 사면서 은행에서 30년 만기로 변동금리 대출을 받았습니다. 그러다 작년 11월에 안심전환대출로 대출을 갈아탔습니다. 이런 경우 집을 산 날로부터 대출을 받은 시점이 3개월이 넘게 되어 소득공제 요건에 해당하지 않아 연말정산 소득공제를 받을 수 없다고 하는데 이게 맞는 말인지요?

 

 안심전환대출로 갈아타면서 연말정산 소득공제 혜택을 못 받으면 고정금리로 갈아탄 실익이 축소되는 것 같아 상당히 속상한 상황이 될 것 같습니다.

 

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<답변>

 기존 대출의 잔액 내에서 대환하면 소득공제 혜택을 이어받을 수 있습니다. 즉, 대출을 늘리지 않고 새로 대출을 받는 금융기관에서 기존 금융기관의 대출 잔액을 직접 상환하고 15년 이상의 상환 기간을 충족하는 경우엔 소득공제를 그대로 받으실 수 있습니다. 

 

 장기주택저당 차입금 소득공제라는 건 쉽게 말해 집을 살 때 받은 대출이 있다면 그 대출 이자에 대해서 일정 부분 소득공제를 해준다는 뜻입니다. 다만 모든 경우에 소득공제를 받을 수 있는 건 아니고요 몇 가지 요건이 있습니다.

1. 근로소득에 대해서만 공제가 가능합니다.

2. 구입 당시 주택의 기준 가격이 5억 원 이하여야 됩니다. 
 이 기준 가격이라는 건 시세가 아니라 세금을 매기는 기준이 되는 가격입니다. 편하게 공시가격과 비슷하다고 생각하시면 됩니다. 최초 가격 요건만 충족하면 중간에 집값이 오르더라도 소득공제 혜택은 그대로 유지됩니다.
3. 대출의 상환 기간과 금리 방식 거취 여부에 따라서 소득공제 한도가 적게는 30만 원에서 최대 1800만 원까지 다르게 적용됩니다.

4. 여기에 추가로 사연자님이 말씀하신 소유권 이전 등기일로부터 3개월 이내에 차입한 장기 주택 저당 차입금만 해당된다는 요건이 있습니다. 다시 말해 집을 산 때로부터 석 달 이내에 받은 대출만 해당된다는 뜻입니다.

 만약 중간에라도 이 요건을 충족하지 못하게 되면 그 사유가 발생한 해당 과세 기간부터 공제를 받을 수 없습니다. 사연자님은 작년 11월에 대출을 갈아타셨기 때문에 대출을 갈아타기 전을 포함해서 작년 1년 동안 내셨던 모든 이자에 대해 소득공제를 받을 수가 없게 된 것입니다.

 

 3개월이라는 요건을 왜 굳이 두는지 그 이유에 대해서 기획재정부에 질의를 해보니까 대출받은 자금이 실제 주택 구입 용도에 사용된 경우에 한해서 소득공제를 해주기 위한 취지라서 그렇다는 답변이 있었습니다. 주택을 구입하는 시점에서 받은 대출이라면 실제 주택을 구입하는 목적이라고 볼 수 있겠지만 시일이 어느 정도 지난 후에 받은 대출은 다른 목적으로 받은 대출일 수도 있기 때문입니다. 

 그렇다면 대출을 갈아타면서 줄인 이자와 그 때문에 못 받게 되는 소득공제를 따져봤을 때 어떤 게 유리한 선택인지도 궁금하실 겁니다. 이건 이번에 나오는 특례 보금자리론을 비롯해서 대출을 갈아탈지 말지 고민하시는 분들도 마찬가지입니다. 정확한 계산은 소득에 따라 차이가 크고 또 1년간 상환하는 이자는 얼마인지 또 대출 형태가 어떤지에 따라 달라집니다.

 

 대출을 받은 지 1년 안팎이고 30년 상환으로 원금까지 갚는 방식으로 대출을 받았다고 가정하면, 1포인트(1%) 정도 낮은 금리의 대출로 갈아탔을 때 대략 연봉 4600만 원 이하 구간에서는 대출을 갈아타는 게 조금은 더 이득이라고 볼 수 있고요 그보다 높은 소득 구간에서는 그냥 소득공제 혜택을 유지하는 게 대체로 유리하다고 볼 수 있습니다.

 물론 금리를 더 낮출 수 있거나 다른 소득공제라든가 세액공제 혜택을 받아서 이미 충분히 소득세 절세가 가능하다면 결과는 달라질 수 있습니다. 중요한 건 대출을 갈아탈 때 소득공제를 이미 받고 계신 분들은 이런 부분까지도 꼭 챙겨보셔야 한다는 점입니다.

    

 

 

<세줄요약>

1. 기존 대출의 잔액 내에서 대환하면 소득공제 혜택을 이어받을 수 있음

2. 장기주택저당 차입금 소득공제라는 건 쉽게 말해 집을 살 때 받은 대출이 있다면 그 대출 이자에 대해서 일정 부분 소득공제를 함. 위에 4가지 요건 중 하나라도 만족하지 못하면 소득공제를 받을 수 없음

3. 연봉 4600만 원 기준 1포인트 낮은 대출금리로 갈아타면 소득공제보다 더 이득일 수 있지만 각자 상황이 다르기 때문에 잘 따져봐야 함

※ 출처 : MBC라디오 김현우의 손경제 상담소